صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان ابزاری نوین برای تامین مالی است. صندوق سرمایه‌های خرد و کلان را از طریق بازار سرمایه جمع می‌کند، تا با آن به ساخت و ساز بپردازد. پس از اتمام پروژه واحدهای ساختمانی فروخته می‌شوند و عواید آن بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود.
این روش تامین مالی در پروژه‌هایی که نمی‌توانند از راه‌های رایج، نظیر انتشار اوراق بدهی یا انتشار سهام عادی، منابع مالی لازم خود را تامین نمایند مورد استفاده قرار می‌گیرد.
کاربردها و مزایای صندوق زمین و ساختمان عبارتند از:
- تامین مالی برای مالکان زمین که منابع لازم را برای ساخت ندارند. این مورد معمولا در پروژه‌های عمرانی با هزینه ساخت بالا نظیر ساخت شهرک‌های مسکونی یا مجتمع‌های تجاری و اداری بزرگ اتفاق می‌افتد.
- امکان تکمیل پروژه‌های نیمه تمام با تبدیل آنها به صندوق زمین و ساختمان و ورود شرکای جدید به صندوق در قالب افزایش سرمایه.
- فراهم نمودن امکان پس‌انداز تدریجی برای سرمایه‌گذاران با هر مقدار سرمایه‌گذاری و استفاده از منافع رشد بخش مسکن و ساختمان. با توجه به پایداری شرایط تورمی در اقتصاد کشور، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن راهی مطمین جهت حفظ ارزش پول سرمایه‌گذاران است.
- دارا بودن معافیت مالیاتی به منظور تشویق سرمایه‌گذاران.
ریسک‌ها
احتمال وقوع زیان در سرمایه‌گذاری‌های صندوق همواره وجود دارد و سرمایه‌گذاران قبل از سرمایه‌گذاری باید ریسک‌های آن را لحاظ نمایند. این ریسک‌ها عبارتند از:
- ریسک کاهش ارزش دارایی‌های صندوق: ممکن است در دوران رکود بازار مسکن با کاهش عمومی قیمت زمین و ساختمان، ارزش دارایی‌های صندوق کاهش یابد و از بازده سرمایه‌گذاری بکاهد.
- ریسک افزایش هزینه‌های ساخت: هزینه‌های ساخت پروژۀ صندوق در قالب یک طرح توجیهی محاسبه و پیش‌بینی می‌شوند. اما ممکن است هزینه مصالح ساختمانی، تاسیسات، اجارۀ ماشین‌آلات و دستمزدها بیش از انتظار افزایش یابند. با صعود هزینه‌های ساخت، اگر قیمت فروش واحدهای ساخته شده متناسب با این افزایش هزینه بالا نرود، بازده مورد انتظار صندوق افت می‌کند.
- ریسک عدم اتمام پروژه در موعد مقرر: مدیر ساخت متعهد است که در زمان تعیین شده در امیدنامه، عملیات ساخت پروژه را مطابق طرح توجیهی به پایان برساند. هر چند در صورت تاخیر در این امر، مدیر ساخت جریمه می‌شود؛ اما با تاخیر در اتمام به موقع پروژه سود آن کاهش می‌یابد.
- ریسک کاهش قیمت بازاری واحدهای سرمایه‌گذاری: بازارگردان صندوق با دادوستد واحدهای سرمایه‌گذاری، نقدشوندگی آنها را افزایش می‌دهد. اما ممکن است قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به دلیل کاهش ارزش خالص پروژه یا شرایط خاص بازار، افت کند و سرمایه‌گذار متضرر شود.
عملکرد
فرایند عملکرد صندوق زمین و ساختمان به شرح زیر است:
- جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران
- سرمایه‌گذاری در پروژه ساختمانی و اجرای آن
- فروش واحدهای ساختمانی پروژه
- اعطای عواید به سرمایه‌گذاران
ضمناً واحدهای ساختمانی مستقیماً به سرمایه‌گذاران و دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق واگذار نمی‌شود. اما دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری می‌توانند همچون سایر افراد در مزایده املاک و واحدهای مسکونی تکمیل‌شده شرکت کرده و در صورت پیشنهاد قیمت بهتر، مالک واحدهای ساخته شده بشوند.
تاریخچه
آغاز فرآیند طراحی صندوق‌های زمین و ساختمان به اواخر سال ۱۳۸۶ بازمی‌گردد. و در نیمه نخست سال ۱۳۸۷ اولین اساسنامه و امیدنامه این صندوق‌ها توسط سازمان بورس و اوراق بهادار تدوین شد. اما تا سال ۱۳۹۳ هیچ صندوق زمین و ساختمانی به مرحله پذیره‌نویسی نرسید. دلیل آن ناآشنایی فعالان حوزه ساختمان با مفاهیم و کارکردهای بازار سرمایه از یک سو، و ناآشنایی فعالان بازار سرمایه با فرآیندهای کاری و مولفه‌های اثرگذار بر صنعت ساختمان بود.
با آغاز به کار نخستین صندوق زمین و ساختمان به نام صندوق سرمایه‌گذاری نسیم در شهریور سال ۱۳۹۳ ارتباط میان بازار سرمایه و صنعت ساختمان برقرار شد. این صندوق با هدف تامین‌مالی احداث برجی ۱۵ طبقه در منطقه ۲۲ تهران تاسیس شد و در مهر ۱۳۹۶ به بهره‌برداری رسید.
پس از آن صندوق‌های دیگری به منظور تامین مالی پروژه‌های ساختمانی در تهران، تبریز، اراک و شهرری تاسیس شدند که در جدول زیر اطلاعات آنها نمایش داده شده است.
همچنین بر اساس گزارش‌های ارائه شده توسط وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۳۹۶، این وزارتخانه در نظر داشت تا صندوق‌های دیگری نیز در نقاط مختلف کشور از جمله دماوند در استان تهران (صندوق آویشن)، ارومیه در آذربایجان غربی (صندوق شهید اسرافیلی)، یزد (صندوق لندمارک)، سنندج کردستان (صندوق سروش سنندج) تاسیس نماید، اما تا کنون هیچ یک از آنها به مرحله پذیرش نرسیده یا نحوه تامین مالی این پروژه‌ها تغییر کرده است (نظیر پروژه شهرک مسکونی آویشن دماوند).